Продажа двушки на Индустриальной за 2 дня, притом дороже на 500000р!!! [ноябрь 2018]

industr7

Все цифры, факты, адреса, явки, пароли, а порой и пол и возраст клиентов — ИЗМЕНЕНЫ, в целях конфиденциальности и безопасности (я чту закон о защите персональных данных, ну и разумеется, не всем приятно что их информация может быть известна другим людям) — реальные цифры и нюансы ситуации знаю только Бог, затем я и затем — мои довольные клиенты! 🙂

Можете считать эту историю — очередным художественным вымыслом из повседневной работы одного из, пожалуй, очень неплохих, хабаровских риэлторов.

Итак, погнали!!!

------

«Друзья, друзья, друзья!» — как много хорошего в этом слове, и как приятно, когда друг дает рекомендацию по какой-то вашей задаче в жизни (скажем — продать или купить квартиру, в общем решить жилищный вопрос) и специалист, с которым ты работаешь по этой рекомендации — ДЕЙСТВИТЕЛЬНО ОПРАВДЫВАЕТ ЭТУ РЕКОМЕНДАЦИЮ! 

Мало того, что он человек ответственный и четкий, так он же еще и продает дороже рынка, дороже ожиданий продавца — в среднем на 400000-500000р!!! 

Так произошло и в этой очередной квартирной истории, о которой я сейчас вам хочу рассказать.

Оливия обратилась ко мне по рекомендации Василины, с которой мы были знакомы уже лет 10-15, она жена моего друга детства Сергея (мы росли в одном дворе на Судоверфи). Оливии надо было помочь продать ее квартиру в Хабаровске, которая была записана на ее маме, находящейся на Сахалине — ничего себе схема, да?!?!?))))). 

История этой квартиры, расположенной в доме по ул. Индустриальной, 7 — очень интересная, в 2010м году Оливии эту квартиру помог купить ее отец, затем в 2013м она, волею судеб, вернулась на Сахалин, да там и осталась. Сейчас, в 2018м семье понадобились деньги и квартира должна была их дать своей продажей. 

С 2013го по 2018й квартира сдавалась, состояние было, на удивление — «требующее косметического ремонта» (сменить обои, линолеум — для притязательных покупателей — и все, можно заезжать и жить!).  Планировка квартиры в этом доме — очень хорошая, это классическая «брежневка» (их еще называют «улучшенки», потому что по сравнению с «хрущами» у «улушенок» — комнаты раздельные, и посередине квартиры — кухня-"вагончик", как я ее называю, такой тип кухонь).

Техпаспорта на квартиру не было, потому что в 2010м отец Оливии покупал ее за наличный расчет. Это несколько усложняло продажу в 2018м, так как 90% покупателей сейчас — ипотечники, в том или ином размере использующие заёмные банковские ипотечные средства. Банк, в свою очередь, ТРЕБУЕТ технический план — этот документ является частью пакета документов по квартире — для одобрения объекта ипотеки. В 2018м конечно появилась лазейка — использовать техплан квартиры с Выписки из ЕГРН, но не всегда это получается использовать. 

Также не то чтобы минусом, но обстоятельством, несколько осложняющим продажу, было то, что лифт используется в этом доме с ВТОРОГО этажа — так как первый этаж — это торговые площади автомагазинов. 

Еще один нюанс был в том, что в квартире была неузаконенная перепланировка — в кладовке при входе в квартиру — был сделан санузел. Скорее всего — в данном доме у многих так было по стояку — но тем не менее, с точки зрения закона — это в чистом виде неузаконенная перепланировка. Банки конечно лояльнее сейчас на это смотрят, чем раньше, но тем не менее. 

За квартиру Оливия хотела выручить на руки 2.900.000 рублей (к слову сказать, куплена эта же квартира в 2010м была в ужасном состоянии — за 2.100.000р). 

Я, как обычно, сделал анализ цен, по которому выходило, что эту квартиру можно реально попробовать продать на текущем рынке за 3400—3300-3200-3100тр.

Минимальная цена при этом была — 3000тр ровно. 

Почему именно такая цена, а не какая-то другая? Почему не 3500? Почему не 2850?

Потому что я ВСЕГДА стараюсь выдавить для моего клиента с рынка МАКСИМАЛЬНО возможную цену за его недвижимость. Я учитываю уникальность расположения квартиры, качество дома и подъезда, двор идет в расчет, качество и планировка самой квартиры, ремонт, наполнение в квартире и пр.

С другой стороны — я РЕАЛИСТ. И я не могу месяцами продавать квартиры, мурыжа клиента нереальной в текущем рынке — ценой. Моя задача — продать за срок от 1-2х дней до 3-4х месяцев (в зависимости от задачи, которую передо мной ставит мой клиент по срокам).

С третьей стороны — я не могу не отталкиваться от конкурентной среды в том районе, в котором я продаю. Я (и мой клиент) должен четко понимать, какие у нас есть конкуренты и какие цены в районе на аналогичные квартиры.

Моя задача — объяснить, разумно и ступенчато аргументировать моему клиенту тот маркетинговый план продаж его квартиры, в котором по пунктам (обычно от 1 до 5-7 штук) расписан план продажи его недвижимости и график цен на недвижимость. 

И только после того, как я ознакомил клиента с этим, после того, как я пришел с клиентом к согласованию маркетинг-плана продаж — только после этого мы подписываем договор и я начинаю работать над продажей квартиры у клиента. 

Тут сложность подписания договора состоит в том, собственник квартиры — фактически на Сахалине. Учитывая наше «знакомство по пяти рукопожатиям» — решили работать на устных договоренностях (крайне редко, но я иду на это, когда другого варианта просто нет, как в этом случае).

Вечером 21.10.18 я принял квартиру  и ключи от нее от молодой пары, снимавшей квартиру последние 4 месяца. Ребятам было жаль съезжать с квартиры, она им очень нравилась, я предложил помочь им с ипотекой, но что-то там у них не получалось и они отказались. 

Итак, я сделал несколько беглых фото квартиры после квартирантов и отослал их по вацапу хозяйке квартиры Оливии. Было ясно что, для максимально выгодной продажи, надо сделать чистку квартиры (вызвать клининговую компанию) и произвести косметический ремонт.

Я закинул объявление на сайты объявлений. Фото использовал те же, что и отослал хозяйке, подумал о том, что терять время, по ходу продажи уже сменю фото на фото отличного качества (и обработанные). Время было 21-15 вечера. 

На следующее утро позвонил первый потенциальный покупатель и записался на просмотр. К обеду таких было около 4х человек (агенты с покупателями и сами покупатели). 

Как логический итог — вечером квартиру просмотрело порядка 4х реальных покупателей. 

Один из покупателей, пришедших с агентами — выразил желание купить квартиру за 3400тр. Расчет был ипотекой (с первоначальным взносом).

Но... жизнь такая штука, удивительная и неожиданная. Вечером того же дня мне позвонил Александр, и захотел в 8-30 утра посмотреть квартиру. Квартира ему была показана и в 11-00 от него был принят аванс. Покупатель оказался... сосед, живущий в 1м подъезде (у нас квартира расположена была в 6м подъезде того же дома), покупал для своей дочки.

Еще примерно дней 5 мы ждали доверенность с Сахалина, затем бегали с доверенным лицом за справками и гасили коммунальные платежи. 

В итоге мы вышли на сделку через примерно 7 дней после подачи объявления в рекламу. 

Расчет был наличными, прямым переводом денежных средств на счет Продавца, открытый на Сахалине. Комиссия за перевод (Сбербанк) составила 2000р (платили покупатели).

Сначала перевели деньги, затем доверенное лицо Продавца написало расписку на получение денежных средств и затем мы заехали в МФЦ и сдали документы на переход права собственности.

Все! 🙂

Продавцы ОЧЕНЬ довольные итогом продажи (быстро и ДОРОЖЕ на 500.000р — ОТНОСИТЕЛЬНО ИХ ОЖИДАНИЙ!! — была продана их квартира!).

Если выразиться языком абсолютных цифр, то клиенты хотели 2900тр, а в результате моей работы получили 3.400.000р!!! (на 500.000р БОЛЬШЕ — относительно своих ожиданий — это ли не радость!!!!?!?!?). 

Я тоже доволен (4% 🙂 ). Покупатели — довольные тоже (купили дочке квартиру в том же доме, где и живут сами).

В общем, с какой стороны не взгляни — все довольные! Хотите быть такими же? :))))

89098250027 Андрей Иванович Дуденок, АН «Эверест-Недвижимость». 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *