Продажа доли-2017

dolya1
Итак. Волею судеб ваша задача (как риэлтора, либо как собственника) продать объект недвижимости (это может быть комната в общежитии, дом на двух хозяев, малосемейка, которую город, в своё время, приватизировал как долю, а не как отдельную комнату или квартиру) в юридическом статусе «ДОЛЯ».

В свидетельстве о праве собственности (выпускались такие свидетельства до 01.01.2017 года в Хабаровском крае. С 01.01.2017 года стал использоваться новый документ под названием Выписка из ЕГРН)

dolya1
Обычно на оборотной стороне св-ва о праве собственности — есть список всех со-собственников ПО СОСТОЯНИЮ НА дату выдачи свидетельства о праве собственности!!!

Актуальный список со-собственников можно узнать, заказав СВЕЖУЮ выписку из ЕГРН (Как это сделать, читайте в статье Выписка из ЕГРН-2017)!
dolya1

Как правильно ПРОДАТЬ ДОЛЮ в 2017м году?

Порядок действий следующий:

  1. НОТАРИАЛЬНЫЙ ОТКАЗ О ПРАВА ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ. Продать вашу долю вы сможете НЕ РАНЕЕ, чем получив нотариальный отказ от права преимущественной покупки других со-собственников этого общедолевого имущества. Как делается такой отказ? Элементарно: вам надо привести со-собственника к нотариусу, предоставить нотариусу оригиналы и копии ваших документов на квартиру. От со-собственника в этом случае потребуется только паспорт. Выглядит такой отказ вот так:dolya5Стоит такой отказ 1500р, делается у нотариуса за 30 минут. НО! Может быть так, что один из со-сосбвенников по каким-то причинам (либо просто вредный со-собственник, либо же этот со-собственник не проживает на своей доле (к примеру он ее сдает и контактов его не найти), либо же он находится вообще за пределами региона либо страны и связаться с ним нет никакой возможности!). ЧТО ДЕЛАТЬ? См. пункт №2. 
  2. ОТСЫЛАЕМ ТЕЛЕГРАММУ. В случае, когда один из со-собственников «вне зоны доступа», единственный метод его оповещения — это телеграмма на адрес его недвижимости. Делается это так: с нотариусом согласовывается текст телеграммы С УВЕДОМЛЕНИЕМ О ВРУЧЕНИИ (текст стандартного УВЕДОМЛЕНИЯ о продаже ДОЛИ вы можете скачать внизу статьи), которую вы отсылаете со-собственнику, с которым нет связи, либо контакта. На почте вы пишете ДВА экземпляра телеграммы, на одном вам ставят почтовый штамп о принятии, а второй принимают в работу. Выглядит телеграмма так:dolya6Нюанс телеграммы в том, что по закону и требованию нотариусов, с момента отсылки телеграммы должно пройти 40 дней (30 дней отправки+10 дней — резерв). Стоимость телеграммы с аналогичным текстом — примерно 1000—1200 рублей (Цены Хабаровска по состоянию на ноябрь 2016 года). По прошествии 40 дней вы приходите в почтовое отделение С ЧЕКАМИ об отправке телеграммы и КСЕРОКОПИЯМИ ТЕЛЕГРАММЫ (это для того чтобы сотруднику почтового отделения было проще искать в журнале учета — корешок именно вашей телеграммы!), где отсылали телеграмму, и сотрудник почты обязан вам выдать вот такой корешок: dolya7Этот корешок доказывает факт отправки вами телеграммы со-собственнику.
  3. Пока идет телеграмма срок в 40 дней, вы можете смело показывать вашу «ДОЛЮ» потенциальным покупателям и принимать аванс под нее. Когда 40 дней истечет — вы сможете смело пойти на сделку. Можно конечно принять АВАНС под продаваемую ДОЛЮ но, учитывая большой срок получения ответа (или неответа) со-собственника на телеграмму — логичнее закрепиться с покупателем ЗАДАТКОМ.  
  4. Может быть так, что в продаваемой вами ДОЛЕ есть НЕПРИВАТИЗИРОВАННАЯ ДОЛЯ, в этом случае в качестве со-собственника — выступает ГОРОД Хабаровск, а точнее — отказ от права преимущественной покупки вы должны получить в отделе приватизации г. Хабаровска. Вот пример такого отказа. dolya4За отказ есть госпошлина — 70 рублей, реквизиты госпошлины можно взять в отделе приватизации г. Хабаровска.  
  5. НОТАРИУС. После того, как вы собрали нотариальные отказы, отправили и получили корешки телеграмм — весь пакет документов, включая документы на квартиру — вы приносите нотариусу, который будет вести вашу сделку. Нотариус проверяет документы, заказывает кадастровую оценку вашей недвижимости, затем назначает дату и время сделки. В указанное время все участники сделки (продавец, покупатель) встречаются у нотариуса, подписывают договор купли-продажи, затем едут в МФЦ либо Ростреестр на подачу документов на регистрацию сделки купли-продажи ДОЛИ. После подачи документов — продавец и покупатель получают ОПИСИ, в которых написано, какие документы они сдали на регистрацию и в какое время им надо придти чтобы их получить. Цена услуг НОТАРИУСА составляет = 0,5% от суммы договора (ЛИБО от кадастровой стоимости, если КС меньше суммы в договоре КП + 7.000 рублей (работа технического характера). Это не считая возможных расходов на отказы либо согласия супругов на продажу/покупку (если кто-то в браке из продавцов и покупателей).
  6. ФИНАЛ. Через 7 рабочих дней (примерно 10-12 календарных) проходит регистрация вашей сделки по продаже ДОЛИ! Поздравляю!

Нюансы:

  1. Итоговая цена продажи ДОЛИ не должна быть МЕНЕЕ цены, указанной в телеграмме, которой вы уведомляете со-собственника о продаже ДОЛИ. Если цена будет менее — то телеграмму и нотариальные отказы ПО ЗАКОНУ надо будет БРАТЬ ЗАНОВО! Если этого не сделать — то на сделку вас просто может не выпустить НОТАРИУС, т.к. эту сделку в дальнейшем может оспорить один из ваших бывших со-собственников.
  2. Если так получилось, что уведомляли вы со-собственника о продаже вашей доли по цене 500.000 рублей, а по факту вы нашли покупателя на эту долю за 600.000 рублей, то в договоре купли-продажи ОБЯЗАНА быть прописана сумма, по которой вы уведомляли со-собственника о продаже. Разницу в 100.000 рублей покупатель передает вам наличными, и она нигде не фигурирует. Если вы (или покупатель) хотите, чтобы у вас в договоре купли-продажи фигурировала сумма в 600.000 рублей (фактическая цена продажи доли) — то необходимо будет ЗАНОВО брать нотариальные отказы либо снова отсылать телеграммы и ждать так полюбившиеся вам 40 дней! 🙂
  3. Если таки покупатель настаивает на том, чтобы разница в 100.000 рублей таки была отражена документально, то вы можете составить дополнительное соглашение к основному договору купли-продажи (пример доп.соглашения — в конце статьи). 

УВЕДОМЛЕНИЕ О ПРОДАЖЕ ДОЛИ (.DOC, телеграмма) скачать!
Расписка на разницу цены скачать!  
Текст расписки стандартен, изменение только в конце текста.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *